Le guide complet des différentes typologies et tailles d’appartements
Studio, T2, duplex, loft… avant d’acheter ou de louer, mieux vaut savoir ce qui se cache derrière toutes ces appellations. La typologie d’un appartement dépend de son nombre de pièces, d’étages et de son architecture.
Choisir un appartement, ce n’est pas seulement une affaire de localisation. La typologie d’un logement joue un rôle déterminant dans le confort au quotidien, l’agencement possible et la valeur du bien immobilier. Entre les différentes configurations, du studio fonctionnel au triplex spacieux en passant par le loft au charme brut ou le penthouse avec vue imprenable, chaque type d’appartement a ses spécificités.
Qu’est-ce qu’une typologie d’appartement ?
La typologie d’un appartement correspond à sa catégorisation selon son agencement intérieur et ses caractéristiques structurelles. C’est un repère essentiel pour comprendre rapidement la configuration d’un logement, anticiper son usage et comparer différents biens sur le marché immobilier.
Ce guide passe en revue les différentes typologies d’appartements les plus courants en les classant selon trois grands critères :
- Le nombre de pièces : qui détermine la fonction et l’occupation possible du logement
- La disposition sur un ou plusieurs étages : qui influe sur la circulation, le confort et l’organisation de l’espace
- Le style architectural : qui apporte des éléments de différenciation en termes de confort, de luminosité ou de valorisation
1. Les typologies d’appartements selon le nombre de pièces
La manière la plus répandue de catégoriser les appartements repose sur le nombre de pièces principales. En France, trois systèmes coexistent : la classification en “T” (type), en “F” (fonction) et en “P” (pièces). Tous désignent la même chose : le nombre de pièces principales du logement, à l’exclusion de la cuisine, de la salle de bain, des toilettes ou encore des couloirs. Ainsi, un T2, un F2 ou un P2 renvoient tous à un appartement avec deux pièces principales.
Cette classification permet d’évaluer rapidement la surface potentielle, l’usage possible du logement et de comparer les biens disponibles sur le marché.
Pour mieux comprendre les différences entre chaque typologie, voici un tableau comparatif :
| Typologie d’appartement | Description courte | Taille : surface moyenne |
|---|---|---|
| Studio | Une seule pièce à vivre avec kitchenette | 9 à 30 m² |
| T1 / T1 bis | Une pièce + cuisine séparée (T1) ou avec alcôve (T1 bis) | 25 à 35 m² |
| T2 | Séjour + chambre séparée | 35 à 55 m² |
| T3 | Séjour + 2 chambres | 55 à 80 m² |
| T4 | Séjour + 3 chambres | 75 à 100 m² |
| T5 et plus | Séjour + 4 chambres ou davantage | 100 m² et plus |
Le studio : le logement tout-en-un
Un studio est un appartement composé d’une seule pièce principale regroupant à la fois le coin nuit, le séjour et la kitchenette. Il dispose en général d’une salle d’eau séparée.
Le studio est un choix privilégié pour les étudiants, jeunes actifs ou personnes seules, notamment en milieu urbain. Son format compact permet un loyer accessible et un entretien limité. Il est très répandu sur le marché, en particulier dans les grandes villes universitaires.
Le T1 et T1 bis : une pièce principale avec variantes
L’appartement T1 est un logement d’une seule pièce principale, à laquelle s’ajoute une cuisine séparée. Le T1 bis, quant à lui, inclut un espace complémentaire : alcôve, mezzanine ou entrée assez vaste pour accueillir un coin bureau ou nuit.
Ces types d’appartements séduisent les personnes seules ou les couples souhaitant un compromis entre compacité et confort. Plus spacieux qu’un studio, les T1 permettent un aménagement plus modulable. On les trouve fréquemment dans les zones urbaines, bien qu’ils soient légèrement moins présents que les studios ou T2.
Le T2 : un séjour et une chambre séparée
L’appartement T2, aussi appelé F2 ou P2, comprend deux pièces principales distinctes : un séjour et une chambre séparée. Il est également doté d’une cuisine (ouverte ou fermée) et d’une salle de bain.
Très recherché, le T2 convient à de nombreux profils : jeunes couples, colocations à deux, ou investisseurs en immobilier locatif. Sa configuration permet de bien séparer les espaces de vie et de nuit, ce qui le rend plus confortable à l’usage. C’est l’un des types les plus représentés sur le marché immobilier français.
Le T3 : l’appartement classique des petites familles
Un appartement T3 comporte trois pièces principales, généralement un séjour et deux chambres. C’est la typologie la plus adaptée aux petites familles, aux couples avec un enfant ou aux colocations de deux à trois personnes.
Sa surface permet d’intégrer des espaces bien distincts : zone de repos, espace de travail ou chambre d’amis. Le T3 est relativement courant, surtout dans les zones périurbaines ou dans les résidences anciennes disposant de plus grandes superficies.
Le T4 : plus d’espace pour les foyers nombreux
L’appartement T4 comprend quatre pièces principales, soit le séjour et trois chambres. Il offre une solution adaptée aux familles avec plusieurs enfants ou aux personnes ayant besoin de pièces supplémentaires pour télétravailler ou recevoir.
Moins courant dans les programmes neufs en centre-ville, ce type d’appartement reste recherché pour son volume habitable. On le trouve plus facilement dans les quartiers résidentiels, les immeubles des années 70-80 ou les grandes résidences en périphérie.
Le T5 et plus : les grands appartements
Au-delà de quatre pièces, on parle de T5, T6, voire plus. Ces appartements incluent au moins quatre chambres, en plus du séjour, et peuvent atteindre des surfaces très importantes, parfois au-delà de 150 m².
Ils répondent à des besoins très spécifiques : familles nombreuses, cohabitation intergénérationnelle, activité professionnelle à domicile ou goût prononcé pour les grands volumes. Ces biens sont plus rares, surtout en zones tendues, et se trouvent principalement dans les quartiers résidentiels haut de gamme ou dans de l’ancien rénové.
2. Les typologies d’appartements selon le nombre d’étages
Outre le nombre de pièces, un appartement peut aussi se distinguer par sa distribution verticale, c’est-à-dire le nombre de niveaux qu’il occupe. Cette configuration influe sur la circulation intérieure, la luminosité, la sensation d’espace et la valeur du bien.
Si la majorité des logements sont de plain-pied, les différentes configurations à étages, comme les duplex ou triplex, proposent une organisation sur plusieurs niveaux qui offre un cachet supplémentaire et une séparation plus marquée entre les espaces de vie.
Voici un aperçu clair des principales typologies d’appartements selon leur nombre d’étages :
| Typologie d’appartement | Description courte | Taille : surface moyenne |
|---|---|---|
| Simplex | Un seul niveau | Variable selon le nombre de pièces |
| Duplex | Deux niveaux intérieurs | 60 à 120 m² |
| Triplex | Trois niveaux intérieurs | 90 à 150 m² |
| Quadruplex et plus | Quatre niveaux ou plus, généralement très spacieux | 150 m² et plus |
| Souplex | Une partie en sous-sol, souvent un niveau en dessous | Variable selon le nombre d’étages |
Le simplex : un appartement sur un seul niveau
Le simplex est la forme la plus classique d’un appartement : l’ensemble du logement est aménagé sur un seul étage, sans escalier intérieur. La majorité des appartements en France sont des simplex, qu’ils soient situés au rez-de-chaussée, à l’étage ou en attique.
Ce type de configuration présente l’avantage d’être plus accessible, notamment pour les personnes âgées ou à mobilité réduite, plus simple à meubler et à aménager, et souvent plus facile à entretenir. Il convient à tous les profils, du studio au T5, et se décline dans toutes les gammes de biens immobiliers.
Le duplex : deux niveaux reliés par un escalier
Un duplex est un appartement réparti sur deux niveaux habitables reliés par un escalier intérieur privé. Cette typologie peut s’apparenter à une mini-maison au sein d’un immeuble, en particulier lorsque les niveaux sont bien différenciés.
Très apprécié pour son volume, son cachet architectural et la clarté de séparation entre zones jour et nuit, le duplex est souvent situé aux derniers étages d’un immeuble, parfois avec terrasse. Il est relativement répandu dans les grandes villes, dans les programmes récents ou les rénovations de logements anciens.
Le triplex : trois étages pour plus d’espace
Un triplex désigne un appartement organisé sur trois niveaux. Il reprend les caractéristiques du duplex mais avec un étage supplémentaire, offrant davantage de modularité et un potentiel accru pour les grandes familles ou les besoins mixtes.
Ce type de bien est moins courant, notamment dans le neuf, mais il existe dans les immeubles anciens ou les projets atypiques comme les réhabilitations de maisons en ville. Les surfaces y sont généralement généreuses, avec une organisation qui peut rappeler celle d’une maison en hauteur.
Le quadruplex et plus : des allures de maisons verticales
Au-delà de trois niveaux, on parle de quadruplex, voire de quintuplex, bien que ces termes restent très peu utilisés dans les annonces classiques. Ces logements sur quatre étages ou plus sont très rares sur le marché et se rapprochent souvent de biens d’exception.
On les trouve principalement dans des anciens hôtels particuliers, des immeubles haussmanniens transformés ou des lofts industriels réhabilités. Ces logements offrent des volumes hors normes, souvent avec des hauteurs sous plafond importantes, des verrières ou des mezzanines spectaculaires. Ils nécessitent en revanche une certaine agilité au quotidien et un aménagement très réfléchi.
Le souplex : un logement partiellement en sous-sol
Un appartement en souplex composé de plusieurs niveaux dont un est situé en sous-sol, souvent accessible depuis le rez-de-chaussée. Ce type de logement peut être un duplex inversé, où l’espace nuit ou un bureau est aménagé en dessous du niveau principal.
Le principal intérêt d’un souplex est le gain de surface à un coût souvent inférieur à celui d’un appartement intégralement en étage. Toutefois, la luminosité naturelle y est souvent réduite, et certaines contraintes réglementaires doivent être scrupuleusement vérifiées.
3. Les typologies d’appartements selon l’architecture et l’aménagement
Au-delà du nombre de pièces ou de niveaux, certains appartements se distinguent par leur style architectural, leur volume intérieur, ou encore leur relation à l’extérieur. Ces particularités influencent fortement l’ambiance générale du logement, son confort, mais aussi son attrait sur le marché immobilier.
Chacune de ces typologies présente des singularités qui répondent à différentes envies de style ou de mode de vie. Ces logements atypiques sont parfois plus difficiles à trouver, mais ils se démarquent clairement en termes d’expérience d’habitation.
Voici les principales configurations architecturales et d’aménagement existante :
| Typologie d’appartement | Description courte | Taille : surface moyenne |
|---|---|---|
| Loft | Grand espace ouvert souvent issu d’un local réhabilité | 60 à 200 m² |
| Penthouse | Appartement haut de gamme au dernier étage | 100 m² et plus |
| Mansardé | Sous les toits, avec plafonds en pente | 30 à 80 m² |
| Traversant | Ouvert sur deux façades opposées, très lumineux | Variable selon le nombre de pièces |
| En attique | Dernier étage avec retrait par rapport à la façade | 60 à 120 m² |
| Rooftop | Terrasse accessible sur le toit, souvent avec vue dégagée | 80 à 150 m² |
| Rez-de-jardin | Situé en bas d’immeuble avec espace extérieur privatif | 30 à 100 m² |
Le loft : grand espace ouvert, souvent industriel
Le loft est un appartement caractérisé par un grand volume sans cloison (ou très peu), souvent aménagé dans un ancien local industriel ou commercial. Il se distingue par une hauteur sous plafond importante, de grandes baies vitrées et des matériaux bruts comme des poutres métalliques, du béton ciré, ou des briques apparentes.
Ces logements atypiques offrent un fort potentiel de personnalisation, apprécié des amateurs d’architecture contemporaine. Le loft est souvent synonyme de modernité et de style de vie urbain, mais il peut être difficile à chauffer et l’absence de séparation entre les espaces n’est pas toujours adaptée à une vie de famille.
Le penthouse : le luxe au dernier étage
Un penthouse est un appartement de standing situé au dernier étage d’un immeuble, souvent seul à son niveau. Il se caractérise par de grandes surfaces, une terrasse privative, une vue dégagée et des prestations haut de gamme : ascenseur privé, domotique, finitions premium…
Ce type de bien s’adresse à une clientèle haut de gamme recherchant intimité, tranquillité et panorama. Le penthouse offre une valeur patrimoniale élevée, mais reste très rare, essentiellement dans les métropoles ou les zones à forte demande de prestige.
L’appartement mansardé : le charme des plafonds en pente
L’appartement mansardé est situé au dernier étage d’un immeuble, sous les combles, avec des plafonds en pente. Il peut s’agir d’un studio ou d’un grand appartement, selon l’aménagement et la surface habitable (soumise à la loi Carrez).
Apprécié pour son caractère cosy, son charme et son atmosphère unique, ce type d’appartement nécessite toutefois une attention particulière à l’isolation et à l’éclairage. Il peut offrir une belle vue dégagée, mais comporte aussi des contraintes d’aménagement liées à la hauteur sous plafond.
L’appartement traversant : lumière et aération optimales
Un appartement traversant est orienté sur deux façades opposées, ce qui permet une circulation naturelle de l’air et une lumière traversante tout au long de la journée.
Ce type de configuration est particulièrement apprécié pour le confort thermique et lumineux qu’il procure. On le retrouve fréquemment dans les immeubles anciens, les constructions de qualité ou certains programmes récents bien conçus. C’est un critère à privilégier pour améliorer le confort de vie sans augmenter la surface.
L’appartement en attique : le tranquillité d’un étage en retrait
Un appartement en attique est situé au dernier étage, mais avec un retrait par rapport à la façade principale. Cela permet d’aménager une grande terrasse périphérique et d’éviter le vis-à-vis direct.
L’attique offre une sensation de calme et d’espace, tout en conservant une connexion visuelle avec l’extérieur. Très recherché pour sa luminosité et sa rareté, il est surtout présent dans les résidences récentes ou les constructions modernes avec prestations de standing.
L’appartement rooftop : terrasse au sommet
Un rooftop est un appartement situé au dernier étage, avec un accès direct à une grande terrasse sur le toit. Il peut être assimilé à un penthouse dans certains cas, mais le terme insiste davantage sur la présence de l’espace extérieur.
Ces appartements sont très prisés pour leur cadre de vie exceptionnel, leur exposition ensoleillée et leur rareté. Ils conviennent à une clientèle recherchant à la fois de la surface habitable et un accès privatif à l’extérieur, souvent dans un cadre urbain dense.
L’appartement en rez-de-jardin : un accès direct sur l’extérieur
L’appartement en rez-de-jardin est situé au rez-de-chaussée et dispose d’un accès privatif à un jardin ou une terrasse extérieure. Il peut s’agir d’un petit T2 comme d’un grand T4 familial selon les cas.
Très apprécié pour son lien direct avec l’extérieur, ce type d’appartement séduit particulièrement les familles avec enfants, les seniors ou les propriétaires d’animaux. On le retrouve plus souvent en périphérie urbaine ou dans les programmes neufs proposant des espaces verts privatifs.
FAQ : Des questions sur les typologies d’appartements ?
Quelle est la différence entre appartement T1, F1 et P1 ?
Il n’existe aucune différence de surface ou d’agencement entre un T1, un F1 et un P1 : ces trois désignations renvoient au même type de logement, avec une seule pièce principale à vivre, à laquelle s’ajoutent une cuisine, une salle de bain et des WC.
Quel est le type d’appartement le plus répandu en France ?
Le T2, composé d’un séjour et d’une chambre séparée, est l’un des types les plus répandus sur le marché français. Il séduit à la fois les primo-accédants, les jeunes couples et les investisseurs locatifs pour sa taille raisonnable, son agencement fonctionnel et son bon rapport qualité/prix. Les studios et T3 restent également très courants, surtout en zones urbaines denses.
Comment mesure-t-on la surface habitable d’un logement ?
La surface habitable correspond à la somme des surfaces de plancher dont la hauteur sous plafond dépasse 1,80 mètre, après déduction des murs, cloisons, escaliers, gaines techniques, caves, garages et annexes non habitables. Cette définition, encadrée par la loi Boutin, s’applique aux locations.
Quel est l’impact de la taille d’un appartement sur le DPE ?
Les petits logements, comme les studios, obtiennent souvent de moins bons DPE car ils perdent plus facilement de la chaleur. Les grandes surfaces mitoyennes ou bien orientées s’en sortent généralement mieux.
Quels types d’appartements sont les plus adaptés pour un investissement locatif ?
Pour un investissement locatif, les T1 bis, T2 et T3 représentent souvent les meilleurs choix. Ils offrent un bon équilibre entre budget, demande locative, rentabilité et séduisent des profils variés : étudiants, jeunes actifs ou petits foyers. Les studios attirent pour leur faible prix d’achat et leur rotation rapide, mais ils nécessitent une gestion plus fréquente. Les grandes surfaces, moins liquides, sont intéressantes en colocation ou dans les zones où la demande familiale est forte.
Fondateur du blog Mon Appart Facile, je partage mes bons plans et conseils pratiques sur l’aménagement, l’organisation et la vie quotidienne en appartement.
